台幣強升 海外置產匯損多

新台幣從今年以來強勢升值,前二、三年投資海外房產的投資者都出現不少帳上匯損,儘管如此,由於目前新台幣「超值錢」,反倒是海外房產投資熱再起。
沈寂一陣子的海外房地產市場,隨台幣匯價升值及各種新投資商品陸續引進上市,5月以來交易稍有回溫,市場則出現M型化新趨勢,根據海外房仲業者統計,具有保証收益及回購機制,總價在300、500萬元以內的低總價商品最受歡迎,至於總金額動輒3、5,000萬元以上高總價獨棟豪宅頗受資產型的多金買家青睞。
長富國際地產總經理鄭哲昇指出,海外房地產市場經過前幾年投資熱潮後,多數投資人由盲目激情進化到成熟理性,代理業者也經過市場的自然淘汰,前幾年良莠不齊的情況已不再,整體市場交易逐漸回歸正常供需秩序。
根據長富國際地產市場研究部最新統計報告指出,第2季以來海外房地產以總價500萬元以內及3,000萬元以上的房產為兩大市場主流,低總價商品以東協國家的預售商務宅及英國學生宅為主,高總價則以美澳兩國的獨立豪宅為主。
就研究報告中指出,國人投資海外房地產的最大動機在於兩地的租金報酬差距,目前國內住宅房租收益率平均在2%上下,而國外同類房租收益率扣除相關費用,多維持在3%或4%以上。
正因新台幣今年大升值,若是前二年投資海外房產者,房仲業者表示,在投資海外房產獲利都恐怕不多。不過,也因為目前新台幣價位對大部份貨幣都大升值,讓海外房地產投資標的的價格變便宜,讓手中有大筆現金的投資人今年進場者明顯增加。
鄭哲昇說,現今較看好地區是具有年年高成長及強而有力人口紅利的柬埔寨等的東協國家,未來房地產較具增值潛力;在先進國家中房地產則最看好英國,英國房產一直吸引全球許多主權及退休基金爭相投入,近年來不論是房租報酬及房價增值表現都很穩定,再加上英鎊匯價大貶,也吸引不少投資客去「撿便宜」。
然而海外房產投資風險大,永慶房產集團業管部協理林泰隆提醒,投資人投資海外房產要特別注意幾個面項:
1、匯率風險,即使投資房地產有利得或者有租金收益率,可能比匯損來得低。
2、熟悉當地不動產政策規範,在國外房地產的產權和台灣不盡相同,有的只有部分所有權,再東南亞國家法律規範尚未發展如台灣成熟,政策變動性較高。
3、了解房產稅負以及持有稅高低、是否容易找到買方,投資前都需要更仔細評估。